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学区房,再破再贵都得买?

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楼主
发表于 2019-11-19 17:03:39 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
“双十一“混战结束,参谋长了解了一下各电商平台卖房业务的战绩,发现一套学区房的成交抢占了头条:  \* }" U- n2 Y( t

0 i6 i; b8 T" g/ _! t3 J- C8 o" j坐标北京西城区,面积5.6平方米,起拍价47万,成交价127.55万元,均价23万;
: c% \% _, U" |2 M建于1949年,标准“老破小”,根本无法住人;2 I8 Y$ l1 E4 R" s
或许,学区房本来就不是用来住的。
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这些年关于学区房的议论,一直就没有停歇过。一开始是各地“天价学区房”频现,十几万、二十几万的单价,见多了也就习以为常了;后来是各种“超迷你学区房”,十几平米,甚至几平米的总面积根本不能住人,但它能容得下一个学位,也就够了。9 {) e0 o3 m( [0 D6 R  u8 g
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一时间,学区房几乎成了保值能力超强、而溢价几乎没有天花板的代名词,也就成为了房产投资的不二之选。3 [  ?$ b6 m7 X3 E* p; \5 u
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其实近年来的风向已经稍有变化,主要是在政策层面在学区房这个问题上开始有所动作。要知道,政策对于学区房的价值是起着决定性作用的。
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学区房永远不会跌?
7 n* A: O* {5 v- S3 K- k学区房已经凉凉了?
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现在,我们到底应该相信哪一个判断?$ k+ K) A/ U* g' L

& `1 w, a: R3 g1 o一、学区房,永远不会跌?
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首先,说什么“学区房凉凉”,肯定是为时过早的。不然为何还总有人一掷千金买下根本无法居住的学区房?不可否认,在一些家长的眼里,学区房就是“刚需中的刚需”——学区房不是万能的,但没有学区房是万万不能的。
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这也就形成了一个局面:好的学区房,永远是不缺接盘者的。: J" V4 P* W9 S' j: R

. B& m' l- k2 _$ N6 H- w这个“好”也值得一说,我们放在后文中聊。
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那么学区房永远不会跌的逻辑是怎样的?
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第一,教育资源是有限的、分布不均的。当然,扩充教育资源、实现资源的流动和再分配都是各个城市一直在努力的事情,但要想真正实现状况的改善绝非短时间内可以完成的。“多校划片”在北京推行了这么多年,而且作为资源的倾斜最为显著的帝都,家长们至今不还是要为了西城区的学区房费尽心血吗?
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或许,在一二线城市,教育资源的扩充永远赶不上教育需求的扩充。而当资源的分配格局已经形成,要想扭转不均衡的局面,更非易事。9 N7 T! _- }4 h0 W% }  L

, @5 u) k+ O+ m, W0 c# V第二,与教育资源挂钩的住房是有限的。为什么要买“老破小”,因为没有新房啊!多数顶级的教育资源都处于城市的老城区,周边可用于开发的土地接近于零,稀缺性永远是商品升值的重要保障。
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3 |0 r6 E+ S) u) b( _本质上,买学区房是在买教育资源,而不是住房。
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& U: u% E7 M  }9 N$ ?/ ]8 T研究数据显示,同一地段的学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。
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6 R2 g6 S: m0 @) ]4 }这就是为什么,参谋长认为“学区房永远不会跌”的逻辑是站得住脚的。当然不是真的永远,但至少是五年、十年的较长周期。2 C8 i/ ?) D# N* j' g8 ^

/ ?2 w! `+ x# {% D二、学区房,已经“凉凉”了?' K* {# P4 R& M4 R/ k$ K' i8 B1 B5 ?% ~

' ]& q  u5 S3 @. i6 D- G0 L) b这种论调出现的原因,是因为学区房的价格,实在是太依赖政策了,甚至可以说政策是支撑学区房价格的唯一因素。
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/ D, o3 ^% N% r/ J如果不是政策因素,那些摇摇欲坠的“老破小”,有任何可能卖出“天价”吗?6 y3 T% l3 S8 ^7 k3 Q
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试想一下,如果有一天房子突然不能挂靠学位了,那……文章开头中的128万就等同于一夜蒸发,学区房的泡沫一夜爆裂,大厦骤倾……风险太大!
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但是,要知道政策最大的特点就是它的稳定性和延续性,一夜之间政策巨变的可能性为零。当然,温和的、渐进式的变革已经在发生,它们确实有可能成为学区房的利空因素。6 m# b% I1 d0 t! h4 |1 H8 z
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比如说,多地推行的“X年一学位”的政策。# S: G6 F0 n, K) P: }5 \, ?* P
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2017年,厦门集美、海沧、思明区等部分学校“六年一套房产一学位”,对于划片的学区房6年内只提供一个学位;
, @3 K7 f) Z! a& ^# o北京、天津部分地区也从今年四五月份开始实行“六年一学位”政策;
2 r3 R+ S+ X) X) \2 w今年5月份,苏州园区学区房政策也从“五年一学位”调整为“九年一学位”。以此为例,苏州市教育局的详细解读是:# n7 Z; _7 A4 _& v

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0 G& P- {% D0 N+ u如果2019年你在自家学区上小学,2025年上初中,这套房子要到2034年8月31日才能卖。
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& B" G- X$ w; c! J, {& z" V这个政策本质类似于“限售”,从效果上来说,它保障了学区房的“刚需”家长们,抑制了投资性需求。但这会让学区房房价显著下跌吗?参谋长认为不会,上文已经分析了,光是“刚需”,就足以让学区房房价高企不下了。
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再比如说,近年来呼声很高的“多校划片”。
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以往单校划片,一个萝卜一个坑,学位房价格居高不下。" I" B0 U9 Y; C2 [5 {3 g$ C

" |1 ~9 p. `) y而多校划片,则带来诸多不确定性,同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。等于你花了钱,只能买到一个非确定性入学资格,而无法敲定一个名校席位。
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1 b/ F: l6 b4 c9 g再再比如说,租售同权。0 P9 G" U! t- x( T) a# E9 g

, W  _. S# L" m* i+ i即无论是租房还是买房,都能享受到同等学位。7 ]* K! b( b3 ?5 F! j% B. v6 {- [  M: i

) o$ b3 D1 i- E' A! R6 b这些政策吧,在参谋长看来都是“隔靴搔痒”,在实施过程中能达到理想效果的一半就不错了。* [7 k/ A! q3 e' L# U* J

: _7 A1 R: Z! H, {. A4 l说租售同权,实际上有学位房的仍然优先享受派位,无户籍无学位能够入学的几率和中彩票差不多;说多校划片,很多城市的优质教育资源是区域性集中的,无论怎么多校划片,都无法改变学区房高教育溢价的现实。5 O) H% {0 `4 ]3 C& q. |0 y

( N) M( q* }: `& T( p& U% ]3 f“天价学区房”是无解题?抱歉,眼前它就是无解题。9 l2 D8 e8 c. {) J& J

, t" C/ h$ Y4 O. O$ y三、关于买学区房,几点提醒
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参谋长知道,再怎么宣扬“佛系一点,好学校和好成绩并没有绝对关系”,很多家长倾其所有让孩子上名校的决心都不会减弱一分。
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+ b: E! g: O+ |, J' g5 y而正是因为学区房的高保值性,大多数时候,如果你出于需要买了一套学区房,几年后,当“榨取”完它的资源价值再行转手,也并不会亏。
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因此就像题目说的,学区房再贵,该买还得买。参谋长只想给一些你可能会忽略的小建议,帮你圆满完成让孩子进名校的梦想。5 n5 U; O8 B: S# m& `% P1 f

) m" X% n3 X4 q第一,学区房,一定是处于顶级义务教育公立学校划片区域的住宅。# G) l/ F  M) F  x2 m2 _
基本上头部5%的学校,这才叫顶级。教学质量如何,往往直观的体现在升学率上。顶级学校,最大的优势就是经过时间验证并有升学率保障。
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剩下那95%,排除掉最烂的那些,差别不大。至于成绩,还是得看孩子的个人造化。
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所以记住:你为学位所付出的溢价,一定要与教学质量相匹配。
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第二,警惕开发商虚假宣传。
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: W0 C, C7 C& E! O% c虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传,但学位房作为房价的重要组成要素,会被开发商或明或暗地变相宣传,并体现于房价之中。
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# h/ v* f3 I# e1 w7 T! f9 _& X现在最为泛滥的是“XX名校分校”将在某个区域落地,最容易被销售人员吹得天花乱坠,但画饼中的分校师资究竟如何、是否真的由“XX名校”直接管理运营亦或只是挂牌……都值得深究。; P+ s5 _/ e: o3 S7 D2 w

, y' }! B# g+ _( I第三,目标明确,牢记原则。
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原则是什么?买学区房,就是为了占学区+未来出手。
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再多说两句,就是:找小的房子、总价低的房子,把学位占住。你使用完毕之后,是要卖掉的。到时候总价越低的房子,出售的难度就越小。自住的需求,不用更多的考虑。
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