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北京二手房全面降价

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发表于 2019-11-19 16:23:36 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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记者 | 孙梅欣
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3 ?# e/ ~4 Q- U" `4 W/ f( ]  “最近卖的房子,一套比一套价格低。”小吴站在中介店门前,深吸了一口烟。但即便价格下降,在寒潮袭来的北京冬日里,看房人依然寥寥。
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, Y6 O! V. C( Q( Q- i  小吴干中介这行的业务范围,在望京SOHO一带。这片从2000年前后成长起来的板块,因为集中规划和密集资源引入,逐渐在过去20年中成为北京成长性最快的商务、生活社区,并集中了一部分北京中高收入者居住于此。
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  现如今,这批人群也难以顶住房价下行的压力了。“现在的市场价,基本跌回了3年前的水平。”小吴说。
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+ O, v7 H3 ]8 q$ K  Y% l6 B  在小吴看来,眼下就没有不能砍价的房子:“按这片600-800万区间总房价来算,平均每套能降20万,急卖的能降40万。”# i3 W* R. c% H2 k9 e
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  这和他2016年刚来北京时,已经完全不一样了。那是北京房价最疯狂的时节,望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万:“现在650万就能成交。”
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  当时的成交量也比现在大得多。上个月,有着3600多户的望京西园三期,成交量只有5、6套。“小区里中介就3、4家,一共才卖这么多房子。”小吴叹了口气,上半年月均也能成交15、16套:“2017年上半年的时候,每月能交易20多套!最疯狂的时候。”; ]( k( P3 I  M0 g0 G/ I
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  毗邻望京西园的大西洋(3.080, 0.02, 0.65%)新城,价格也跌得厉害。这个建于2001年前后的小区,是北京首家由外资投资开发的小区,曾有大量明星居住于此,并曾作为杨幂在《北京爱情故事》中的居所出现在电视剧中,“天后”王菲的一处寓所也在该小区中。
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8 n, l# N2 r: D  f: _  从现在的房价趋势来看,大西洋新城也在走下坡路。安居客的房价走势显示,2017年3-6月间,这个小区的部分组团二手价,一度能冲至10万元/平方米,但目前大部分的二手房均价,都徘徊在8-9万元/平方米。
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, M6 \; k7 O) [6 F, |1 g0 U  像王菲这些明星拥有的大面积,更是总价降幅最大的户型。“跟2017年高峰价时候比,每平方米跌2万元肯定是有的。”小吴说,小区里这类大户型200平方米起步,算下来总价至少跌了400万。
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: |8 J: Q+ j7 N3 s& ]' X% k/ C  m  甚至还有低于购买价时的房屋上架。金瑶近期正在着手处理自己一套在大西洋新城的房子,由于工作变动,她将离开北京和家人前往深圳:“2017年我买房时950万入手的,现在市价只有850万。”因为占用了贷款名额,影响她和家人在深圳的置业,她不得不亏损百万出售。
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/ u7 ?) b) H' D  不仅仅是望京地区,繁华的朝阳区青年路板块也“跌跌不休”。尽管这里紧邻地铁,靠近大悦城(7.200, 0.24, 3.45%)商业,受到不少具有经济实力的中青年青睐,但在普遍降价的大趋势下,价格也难以坚挺。
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0 R& l( E6 X. h  今年4月,陈亭在北京的社保终于满5年,他下定决心,买下了天鹅湾一套两房,总价880万。“当时觉得还挺划算,毕竟那会儿同户型的房子都卖到900万了。”不久前他搬进了新居,却发现房价降幅超出了预期:“同一栋楼里,就比我低2层楼,同样的户型,现在800万就能成交,等于是我的9折价。”
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& c( e$ A/ [" l5 T' p% u  青年路周边一家房产中介销售坦言,自己负责的片区,和2017年高峰价相比,降幅在15%-20%不等:“放眼全北京,今年二手房就没有涨过。除了东城、西城的学区房,其他二手房价基本都在跌。”! _) F) k7 `/ K3 B# |) s* Z
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  国家统计局公布的10月70城房价数据显示,北京二手房均价环比下降0.6%,跌幅居4个一线城市首位,在70城中仅次于济南、西安等跌幅0.7%的城市。9 y' u; P0 k: |$ Q+ G
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  中原地产研究院的数据显示,10月,北京二手房全市折算均价为6.34万元/平方米,环比持平;具体到北京16个区域,除西城、海淀、朝阳、密云外,其余12个区域价格均下跌,丰台区降幅最大,环比下降3.2%;另外,丰台、石景山、顺义、昌平、大兴、房山、门头沟、延庆、平谷9个区域一二手住宅成交均价环比均下降。
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  58同城的数据显示,今年10月二手房挂牌均价为59126元/平方米,同比下降1.4%,环比下降0.8%。11月1-14日的二手房挂牌均价已降至58908元/平方米,同比下降1.2%,环比下降0.4%。0 O- V: N' z: N4 q! g" z
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  贝壳找房指数则显示,北京10月挂牌均价为61968元/平方米,环比上月下降1.12%;10月贝壳指数为60894元/平方米,环比降幅0.34%;较今年5月贝壳指数的62428元/平方米,降幅接近2.46%。
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- m' {+ f! k. S8 H( l" o  根据公开信息显示,2017年1月,北京全市二手房挂牌均价为61490元/平方米,成交均价为60845元/平方米,与现阶段统计数据基本持平。随后二手房价格便一路冲高,到当年4月挂牌价已经逼近7万元/平方米。. E8 t0 m# F9 W- y

- Y3 x/ ^$ H( w  除了价格下降,北京二手房成交量和带看量也出现不同程度的缩减。
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  中原市场研究部的统计显示,今年10月,北京二手住宅网签8844套,成交面积80万平方米,套数环比下降28%,同比持平。
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  2019年1-10月,北京二手住宅网签11.86万套,同比下降9%,二手住宅成交量创2015年以来同期最低值,二手房成交占比全市房屋总成交量下降至71%,为近五年最低值。
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  M. R/ O; E3 U4 Q0 m% X  在看房数据上,58同城数据显示,10月二手房访问的用户关注度同比上升4.1%,环比下降2.8%。11月1-14日的关注度同比上升3.8%,环比下降4.9%。
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  值得注意的是,过去4个月以来,关注度环比热度在持续下降,9月环比数据更是大跌12.3%。+ R- l* m) x4 y0 P" g* n* o& |

+ A( E: O  E7 V8 T- p  中原地产首席分析师张大伟认为,影响今年北京二手房交易的主要因素是信贷限制,其次则是市场供应量的上升。“北京在购房资格标准设定上,信贷政策是全国最严格的。”
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: C, y0 |9 ?6 J  张大伟表示,北京对非普通住宅标准的设定过低,五环内普通住宅总价不超过468万元,另外由于有过贷款记录既算作二套房,因此大部分改善需求的购房人,可贷款额度都只有2-3成。
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" m0 n& U8 [  A# ~  小吴也表达出类似观点。他坦言,眼下大部分换房者所受到的最大掣肘在于,可贷款数额太低,需要拿出大笔首付款:“基本上一套800万的房子,实际贷款额度只有160万左右,600万的房子贷款只有120万。”
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3 A6 L7 C, y: Z+ i! f6 }  这带来两个现象:能全款购房的买家具有绝对的话语权,可以大刀阔斧地砍价;而急于换房的卖家,为了能够尽快出手变现支付下一套房的首付,会主动降价。无论哪一种,都致使议价空间增大。
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% R4 x# Y, x) a+ \+ o  另一方面,由于今年限竞房大量上市,新房市场供应量上升。中原地产的数据显示,到今年11月,北京限竞房供应套数达到5.2万套,库存量则为2.92万套,均创下历史新高。这在一定程度上也分流了二手房的购房需求。1 i7 _5 {4 P  _9 d( i5 G3 J$ l
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  为了促成更大的交易量,小吴所在的中介除了接受二手房交易,也承接一手房的业务:“新房最大的好处是,总价是多少,贷款就能按这个比例来,不用掏那么多首付。而且年底很多房企冲业绩,价格打折也厉害,比买二手房划算。”  _' T' f4 o+ y" `7 R5 l# I. {% A

' k! o" a' o% f8 l/ L  眼下对于那些急于卖房的人们来说,可能谁降得多,谁就卖得出去了。
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